Nagyon sok embert érint ma Magyarországon az a probléma, hogy jelentősen megemelkedett a hitelüknek a törlesztő-részlete, és jó lenne átváltani valamilyen másik, kedvezőbb kondíciójú hitelre, de amilyen sok lehetőség volt erre még másfél-két évvel ezelőtt, annyira beszűkültek a lehetőségek mostanra. Az első kérdés, hogy a mai piaci lehetőségek alapján egyáltalán kiváltható-e egy adott hitel, a második kérdés pedig az, hogy ha igen, megéri-e kiváltani. Az alábbiakban röviden összefoglalva elolvasható az összes olyan szempont, ami alapján laikusok is fel tudják mérni (mielőtt tanácsadókhoz fordulnak / bankba mennek), hogy nagyjából mennyi esélyük van.

• Ingatlan-fedezettel lehet hiteleket kiváltani. Ha valakinek van sok különböző személyi kölcsöne, hitelkártyája, autóhitele, de ingatlan-fedezetet semmilyen úton-módon, senki által nem tud bevonni a hitelkiváltáshoz, annak az igénye nem megoldható. (Elvileg egy személyi kölcsönnel is ki lehet váltani egy másik személyi kölcsönt, vagy egy hitelkártyát, csak nincs értelme. Érezhető változást úgy lehet elérni, ha egy hosszabb futamidejű, lényegesen alacsonyabb thm-mel rendelkező ingatlanfedezetű hitellel összevonásra kerülnek a különböző kisebb, de rövid lejáratú és magas kamatozású tartozások. Egy személyi kölcsönnek nem lesz lényegesen alacsonyabb a thm-je, mint egy másik személyi kölcsönnek, és a futamideje sem lesz lényegesen hosszabb. Az ingatlannal fedezett hitelek a legkedvezőbbek, pontosan azért, mert fedezve vannak. Hosszú lejáratra adják, és a fedezetlen hitelekhez képest alacsony kamattal.)
• Először mindenki gondolja végig, hogy reálisan mennyit érhet most az ingatlana. Egyrészt, szinte biztos, hogy nem annyit, mint 2 évvel ezelőtt. Másrészt: úgy érdemes gondolkozni, ahogyan a bankok: ők nem azt nézik, hogy a legjobb esetben mennyiért lehetne eladni egy ingatlant, hanem azt, hogy kényszerhelyzetben, rövid idő alatt mennyiért lehetne megszabadulni tőle. Mindenki tegye fel magának azt a kérdést: ha most hirtelen ajánlanának neki egy nagyon jól fizető állást külföldön, azonnali költözéssel, családostul, és pontosan 3 hónapja lenne arra, hogy eladja a lakását, akkor mi az az összeg, amelyet a mai piaci viszonyok között nagy valószínűséggel megkapna érte? (A hitel-tanácsadók számára az is nagyon hasznos információ tud lenni, ha azt megtudják, hogy az esetleges korábbi ingatlanfedezetű hitel felvételekor mennyire lett felértékelve az ingatlan! Abból lehet következtetni a mostani értékre.)
• Bedőlt hitelek, közüzemi tartozások, adótartozás, végrehajtás kiváltása mostanában nem működőképes.
• Ha ingatlanfedezetű hitelt (lakáshitel, szabad felhasználású jelzáloghitel) szeretne valaki kiváltani, akkor a hitel-tanácsadók nem arra lesznek kíváncsiak, hogy mennyi volt a hitel összege forintban akkor, amikor azt felvették. Az aktuális tartozást fogják kérdezni: mennyi a jelenleg fennálló (tőke-)tartozás a bank felé? Lehetőleg hónapra pontosan. Legjobb, ha a pontos deviza-összeget tudják. Fontos az is, hogy mekkora előtörlesztési díjat számít fel a bank a hitel egyösszegű visszafizetése esetén? Egy hitelkiváltásnál ez hozzáadódik a kiváltandó hiteltartozáshoz. Mi az a pontos összeg (devizában), amit, ha megkap az Ön bankja, akkor lezártnak tekinti az Ön hitelét?

Ha végiggondolta, hogy mennyit érhet reálisan az ingatlanfedezet, és megkérdezte a bankjától az aktuálisan fennálló (a teljes visszafizetendő) tartozás összegét, akkor még válaszolja meg az alábbi, alapvető fontosságú kérdéseket:

• volt-e, van-e bármilyen fizetési elmaradása a meglévő hiteleinek a törlesztésével kapcsolatban? (Igen / Nem)
• Szerepel-e Ön, és / vagy házastársa a bankok közötti feketelistán (BAR / KHR lista)? (Igen / Nem)
• a jelenlegi, kiváltandó hitel-tartozásainak (a hátralévő tőke-tartozás, az aktuális árfolyammal számolva, előtörlesztési költségekkel megnövelten) az összege meghaladja-e az Ön által konzervatív módon feltételezett aktuális ingatlan-érték 60%-át? (Igen / Nem)

Ha ezek közül a fenti kérdések közül bármelyikre Igennel válaszolt, sajnos a jelenlegi piaci lehetőségek alapján nincsen sok esélye kiváltani a hitelét.

Ha mindegyikre Nemmel válaszolt, akkor még az alábbi kérdéseket is válaszolja meg:

• tud-e alkalmazottként, munkabérből származó jövedelmet igazolni? (Bankszámla-kivonattal, vagy Apeh-jövedelemigazolással) (Igen / Nem)
• fel tud-e mutatni legalább 6 hónapos aktív bankszámla-múltat, és folyamatosan érkező munkabér-átutalásokat? (Igen / Nem)
• ha Ön vállalkozó (egyéni vállalkozó, Bt. vagy Kft. tulajdonosa): aktív-e az Ön vállalkozása, tud-e folyamatos, bankszámláról látható forgalmat, bevételt bemutatni az elmúlt egy-másfél évre visszamenőleg bemutatni? (Igen / Nem)

Ha az utolsó 3 kérdésre Igennel válaszolt, és további kérdése van, küldjön levelet a mavanhitel@gmail.com email-címre! Az, hogy végiggondolta a fentebb leírt szempontokat, megválaszolta a kérdéseket, és ez alapján Ön esélyesnek tűnik a sikeres hitelkiváltásra, még mindig nem garancia arra, hogy biztosan megoldható, hiszen még ezeken kívül is sok egyéb hitelképességi szempont (buktató) van. (Például, ha valaki 30 éves futamidejű hitelt törleszt, és 58 éves, akkor az ő hitelét biztosan nem lehet egy újabb 30 éves futamidejű hitellel kiváltani.)

Viszont az itt leírtak a legalapvetőbb szempontok hitelkiváltásnál, és ennek a honlapnak az a célja, hogy egyfajta „hitel-képességi információs portálként” segítse az emberek tisztánlátását hitel-kérdésekben. Az egésznek a logikája az, amit jó, ha az emberek megtanulnak. A lényeg tehát a hitelkiváltásnál:

• rendesen volt(ak)-e fizetve a hitel(ek)?
• mennyire van leterhelve az ingatlanfedezet? (mekkora a visszafizetendő hitel-tartozás az ingatlan értékéhez viszonyítva?)
• tud-e jövedelmet igazolni a hitelkiváltást kérelmező?

Megéri-e? További szempontok hitelkiváltásnál

Ez volt tehát a szempontrendszer, ami alapján eldönthető, hogy van-e esélye valakinek arra a mai magyarországi hitelpiacon, hogy kiváltsa a hitelét, vagy sem. Az eddigiekben csak erről volt szó, arról nem, hogy még ha kiváltható is a hitel, egyáltalán érdemes-e kiváltani azt a hitelt? Jobb lesz-e az új hitel?

A hitelek törlesztésének drasztikus emelkedése jelentős részben az árfolyamok változásának tudható be. Itt sokszor az a probléma, hogy egyszerűen egy nagyobb tartozást kell kiváltani, mint amekkora az eredeti hitelösszeg volt (mármint forintban; természetesen devizában nem lett nagyobb a tartozás). Ráadásul a bankok ma jóval alacsonyabb arányban hajlandóak megfinanszírozni az ingatlanfedezeteket, és még lejjebb is értékelik őket - tehát egy alacsonyabb értéken beszámított ingatlanra is kevesebbet adnak %-osan, mint korábban.

A kamat-változások miatt is emelkedtek a törlesztőrészletek - sok hitelfelvevőnek megemelkedett a korábbi hitelkamata. De vajon az újonnan felvett hiteleket alacsonyabb kamatokkal kínálják-e? A legtöbb esetben egyáltalán nem, sőt, nagyon sok olyan, az elmúlt 5-6 év során felvett CHF alapú hitel van, amelyeknek még 2% körüli kamat-emelések után is alacsonyabb (de legalábbis nem magasabb) a bruttó kamata (kamat + kezelési költség), mint az újonnan kínált EUR, vagy HUF alapú hiteleknek. Ha nagyon alacsony kamattal kínálják az új hitelt, akkor gyanakodni kell, rá kell kérdezni a kamatperiódusra, kezelési költségre, és össze kell adni a kamatot és a kezelési költséget. Remélhetőleg 2009 év végén már nem lehet Magyarországon csőbe húzni az embereket irreálisan alacsony mézesmadzag-kamatokkal, amelyeket fél év után jól megemel a bank. Elvileg mindenki megtanulta az eltelt egy-másfél év során, hogy az évtizedekben mérhető futamidejű hitelek egészen biztosan változó kondíciójú hitelek, és az induló részlet nincsen bebetonozva.

Ha egy hitel kiváltható, és meg is éri kiváltani (például azért, mert az eredeti hitel igen alacsony futamidővel lett felvéve, és a hitelfelvevő életkora lehetővé teszi, hogy egy hosszabb futamidejű, lényegesen alacsonyabb törlesztésű hitelre átváltsuk), azaz több tízezer forint megspórolható a hitelkiváltással havi szinten, még akkor sem biztos, hogy megéri: meg kell nézni az egyszeri költségeket is. A hitelkiváltás költséges dolog; az új hitel felvételének az egyszeri költségei még úgy is simán elérhetik a 6-számjegyű összeget, ha nem számoljuk bele a régi hitel lezárásának a költségét (előtörlesztési díj). Egy hitelkiváltás akkor éri meg, ha az egyszeri költségeket maximum másfél év alatt "kitermeli" az új hitel alacsonyabb törlesztése (azaz: egyszeri költségek < a törlesztőrészlete-különbözetek összegénél).

Manapság a legtöbben azért érdeklődnek a hitelkiváltással kapcsolatban, mert gondot jelent nekik a magas törlesztés, de az is tény, hogy hosszabb futamidő alatt összesen nyilvánvalóan több kamatot fizetünk a hitelre. Ha vannak hiteleink, amik rövid futamidejűek, magas a törlesztés, viszont néhány év múlva lejárnak, lehet, hogy összevonhatóak, és kiválthatóak egy 20 éves futamidejű szabad felhasználású jelzáloghitellel úgy, hogy nagyságrenddel alacsonyabb lesz a törlesztés, viszont ha valaki eddig gond nélkül fizetni tudta, és várhatóan továbbra sem fog problémát okozni, akkor miért ne fizesse vissza őket minél hamarabb?

Még egy utolsó, fontos szempont a hitelkiváltás végiggondolásához: árfolyam-ingadozás a hitel-felvételi folyamat ideje alatt. Ez nyilvánvalóan csak akkor jelenthet problémát, ha deviza-alapú hitelt kell kiváltani, de a többségnek deviza-alapú hitele van. Az elmúlt másfél évben nagyon volatilis lett a forintunknak az árfolyama (ez azt jelenti, hogy kiszámíthatatlanabb, mint korábban, kevésbé stabil, és rövid idő alatt nagy mozgásokra, kilengésekre képes). Ha elindítunk egy hitelkiváltást, az egész folyamatnak az átfutása kb. másfél hónap, ha minden rendben megy, de ennél hosszabb idő is lehet. Elindítjuk a hitelkérelmet, megrendeljük az értékbecslést, megvan, hogy mennyit ér jelenleg a tartozásunk forintban (mennyit kell visszafizetni), az hány %-a az (új) értékbecslés által kihozott értéknek, és azt is megbeszéltük a bankkal, hogy a kiváltás felett mennyi hitelt kaphatunk (az új hitel felvételekor az ingatlanérték hány %-áig mehetünk el maximum).

Ha minden dokumentációt hiánytalanul benyújtottunk a banknak, akkor is sok időbe telik a hitelbírálat, a szerződéskötés, a közjegyzői okiratba foglalás, a földhivatali ügyintézés, a folyósítási feltételek teljesítése. Ha ezalatt az idő alatt esetleg gyengülne a forint, akkor gond lehet. Bár a bankok a devizahitelek kiváltásánál alaphangon rászámolnak a kiváltandó összegre egy minimum 10-15%-os "puffert" (az új hitel összegének minimum 10, vagy 15%-kal nagyobbnak kell lennie a kiváltandó teljes devizahitel tartozás összegénél - annál az összegnél, ami a hitelkérelem elindításakor érvényes árfolyamon lett kiszámolva!), de ha ezalatt az időszak alatt mondjuk 15%-nál nagyobb mértékben gyengülne a forint, a legextrémebb esetben még az is előfordulhat, hogy a hitelfelvevőnek kell pluszban befizetnie pénzt, hogy a kiváltás végül ténylegesen megtörténhessen, ahelyett, hogy plusz pénzt tudna felvenni a kiváltás mellett. A felső limit az a %-os arány, amelyben az új hitelt nyújtó bank meghatározta az ingatlanra felvehető hitel összegének maximumát az adott hitelfelvevő esetében. Ha hirtelen a tartozás ennél nagyobbra nő egy árfolyam-változás miatt, az igen nagy gond, ugyanis az újonnan felvételre kerülő hitel összege forintban van fixálva (akkor is, ha deviza alapú, a maximuma az HUF-ban van meghatározva, mint ahogyan az ingatlan is forint alapon lett felértékelve!).

Az is előfordulhat, hogy a hirtelen forintgyengülés ugyan nem növeli meg annyira a tartozás aktuális értékét, hogy nagyobb legyen az új hitel maximális összegénél, de megnöveli pont annyira, hogy eltűnik a kettő között az a különbözet, ami a hitelfelvevő számára a "plusz pénzt" jelentette volna, a kiváltási összeg fölött. Lehet, hogy ebből fizette volna a hitelkiváltás költségeit, vagy valami egyéb, előre betervezett dolgot.

Persze lehet várni, pihentetni a hitelkiváltást addig, amíg kedvezőbbre fordul az árfolyam, de vannak olyan esetek, amikor határidő van, például olyan is előfordulhat, hogy valaki a jelzáloggal terhelt ingatlanát értékesíti, és a vevőnek az újonnan felvett lakásvásárlási hitelével váltják ki az ingatlanon lévő hitelt! Ez is hitelkiváltás, csak nem ugyanaz veszi fel az új hitelt, mint aki a régit felvette, és közben az ingatlan is gazdát cserél. Ezt az árfolyam-kockázatot megfelelően kell kezelni az adásvételi szerződésben is: ha a vevő bankja által elutalt összeg nem elegendő a folyósítás időpontjában az eladó hitelének a teljes kiegyenlítéséhez, akkor az eladó felelőssége az, hogy a különbözetet befizesse a bankjának, az kiadhassa a törlési engedélyt, és realizálódhasson a tulajdonjog-átruházás.

Ezek voltak azok a tudnivalók, amiket minden hitelfelvevőnek / hitelt törlesztő embernek tudni érdemes a hitelkiváltásokról. Többféle célja lehet valakinek a hitelkiváltással, és többféle szempontot kell mérlegelni.

Oldal: Rólunk
Otthon & Nyugalom Ingatlanközvetítő Iroda - © 2008 - 2024 - otthonod.hupont.hu

A Hupont.hu weboldal szerkesztő segítségével készült. Itt Önnek is lehetséges a weboldal készítés.

ÁSZF | Adatvédelmi Nyilatkozat